LA LLAMADA PLANTA PRIMERA

La denominada PLANTA PRIMERA reúne relevantes de incumplimientos urbanísticos. La conclusión a la que se llega con todos ellos es que ES LEGALMENTE IMPOSIBLE LA EXISTENCIA DE ESTA PLANTA.

Así se presenta la llamada PLANTA PRIMERA en ‘laobradelvecino’:

En color rojo hemos señalado la “altura libre” de la llamada Planta Primera. Estos son los incumplimientos urbanísticos denunciados:

1.- La mayor parte de esta Planta ocupa el espacio que corresponde a la cámara bajocubierta. El art. 77 regula el uso de dicho espacio y dispone que estará “físicamente y funcionalmente vinculado al de la planta inmediatamente inferior”. Por lo tanto, AHÍ NO PUEDE EXISTIR UNA NUEVA PLANTA.

2.- Hay una parte de la llamada Planta Primera que excede del volumen máximo definido por el art. 77. Dicho artículo dispone que la parte que exceda de dicho volumen será considerada como una planta más en el edificio. Por tanto, ESTAMOS ANTE LA TERCERA PLANTA DEL EDIFICIO, cuando es 2 el número máximo de plantas permitido.

3.- El art. 76 dispone que “la altura libre mínima en habitaciones será de 2,50 mts” (“en cualquier habitación vividera” dice el art. 79). La llamada Planta Primera llega a medir 1,70 m., como se puede comprobar en el plano que reproducimos. Por lo tanto, NO PUEDE SER PLANTA AL NO CUMPLIR CON LA ALTURA MÍNIMA NECESARIA.

4.- Como ya vimos en nuestra anterior publicación de fecha 14/11/2013, la llamada Planta Primera alcanza en el proyecto una altura de 7,90 m., siendo la altura máxima permitida del edificio de 7,00 m. UNA PLANTA NO PUEDE SUPERAR LA ALTURA MÁXIMA PERMITIDA DEL EDIFICIO.

A pesar de todo ello, para el Arquitecto Municipal no hay incumplimiento de la normativa urbanística.

(Continuará...)L

LA PLANTA BAJOCUBIERTA

La Ordenanza 6 del P.O.M. permite el uso del espacio bajo cubiertas, quedando éste regulado en el Artículo 77. Ordenanza Especial de Cámaras Bajo Cubierta.

Según establece la normativa urbanística, ese espacio es el que queda dentro del TRIÁNGULO que hemos dibujado en color rojo. Viene definido por planos inclinados, con una pendiente máxima de 35º, situando el punto de arranque de los mismos a una altura máxima de 1 m. desde el último forjado, medido a 0,50 m. de la fachada.

Con una FLECHA ROJA se ha marcado la altura de 1 m., desde el último forjado hasta el punto de arranque del plano inclinado, a 0,50 m. de la fachada.

La FLECHA VERDE recoge la medición de 1,70 m., que indica la altura de la llamada Planta Primera en el punto más bajo de la cubierta.

Vistas las dos flechas anteriores: La cubierta inclinada construida se encuentra por encima de su altura máxima, lo que supone otro importante incumplimiento.

La LINEA AZUL señala la base de la PLANTA BAJOCUBIERTA proyectada y autorizada mediante licencia. Se aprecia el suelo de la terraza y las construcciones realizadas sobre la misma.

El Arquitecto Municipal afirma en su informe que la PLANTA BAJOCUBIERTA “se encuentra dentro del volumen máximo edificable contemplado en el artículo 77 de la ordenanza”

Lo afirmado por el Arquitecto Municipal es lo mismo que decir que DENTRO DEL TRIÁNGULO MARCADO EN COLO ROJO SE ENCUENTRA LA LÍNEA AZUL Y LO CONSTRUIDO SOBRE ELLA.

(Continuará...)

LA COTA CERO EN EL PROYECTO

En los casos de edificaciones unifamiliares y aisladas, el cálculo del punto de aplicación de la altura reguladora debe realizarse siguiendo los criterios del apartado G) del artículo 76 del P.O.M. 

Dicho precepto indica que "corresponderá al centro geométrico de la edificación, situado sobre la rasante modificada del terreno"

En 'laobradelvecino' dicho cálculo se ha realizado de la siguiente manera:

En color rojo queda señalada la cota cero calculada en el proyecto. Se calcula atendiendo al punto máximo y el punto mínimo del desnivel existente en la calle (marcados con circunferencias). Así, queda situada a 0,40 m. sobre la rasante real del terreno sobre el que se levanta el edificio.

En color verde se señala donde correspondería situar dicha altura partiendo del centro geométrico de la edificación. Quedaría situada a una altura no superior a 0,10 m. sobre la rasante real del terreno.

EL TRUCO: El Arquitecto Municipal afirma en su informe que la medición de la altura reguladora se ha hecho conforme al apartado G) del art. 76. 

Sin embargo, cuando explica la metodología empleada en el proyecto para realizar este cálculo, resulta que los criterios que se han seguido corresponden al apartado D) de dicho artículo, que no son aplicables a este caso dado que sirven para la medición de alturas en alineaciones con desnivel, en concreto, en los casos de desnivel en alineación a vial"  

LA VENTAJA: Lo que se quiere en el proyecto es situar este punto (la cota cero) por encima del que corresponde legalmente. 

Este asunto hay que ponerlo en relación con lo expuesto en nuestros dos artículos anteriores, dado que de ese punto se parte para medir la altura máxima del edificio y para situar la base de su planta baja (y, hacia abajo, el comienzo del sótano) 

(Continuará...)

LA ALTURA DEL EDIFICIO

La Ordenanza Nº 06 del Plan de Ordenación Municipal fija LA ALTURA MÁXIMA DEL EDIFICIO.

Disponía lo siguiente: “La altura máxima a alero de cubierta es de 7,00 metros” (Desde agosto de 2011 la altura máxima es de 7,50 m.). Y el artículo 75.2 establece las reglas para realizar dicha medición).

Así es ‘laobradelvecino’:

La FLECHA AZUL señala la medición de 7,00 metros entre la cota cero y el alero (es la altura máxima permitida entonces)

EL TRUCO: ASÍ SE PRESENTA EN EL PROYECTO PARA DAR LA APARIENCIA DE QUE EL EDIFICIO RESPETA LA ALTURA MÁXIMA.

¿Pero que pasa con el resto del edificio?: La FLECHA ROJA señala la altura que alcanza la llamada Planta Primera. Este punto se encuentra situado a 7,90 metros de altura, 0,90 metros por encima de la altura máxima. (Se puede comprobar en otro de los alzados del proyecto)

El Arquitecto Municipal ha afirmado en sus informes que no existe incumplimiento, PERO NO DA NINGUNA EXPLICACIÓN.

Además, a lo anterior hay que añadir lo siguiente:

1) En una última modificación del proyecto, que coincide con la presentación del final de obra, se indica que el forjado de la planta primera se ha incrementado en 0,10 metros. Por tanto, esta planta (y el edificio) mide 0,10 metros más que lo recogido en el proyecto inicial.

2) El proyecto sitúa el punto de aplicación de la altura reguladora unos 0,30 metros por encima del que corresponde legalmente (Este punto se analiza en nuestro próximo artículo)

Por lo tanto: La altura señalada con la FLECHA ROJA estaría situada a 1,30 metros por encima de la altura máxima (0,90 + 0,10 + 0,30).

(Continuará...)

LA PLANTA SÓTANO

El artículo 76, apartado G, del vigente Plan de Ordenación Municipal (P.O.M.) dispone lo siguiente: “El punto de aplicación de la altura reguladora define la cota de piso de la planta baja. Los espacios resultantes por debajo de ésta tendrán la consideración de sótanos”

Es decir, la Planta Baja del edificio comienza en la cota cero. Si se construye una Planta Sótano, toda ella debe quedar por debajo de dicho nivel.

Pero ‘laobradelvecino’ es extremadamente particular:

La línea roja marca la altura que alcanza la Planta Sótano (2,30 m. sobre la rasante del terreno), muy por encima de la línea verde.

La línea verde marca la ‘Cota Cero’ calculada en el propio proyecto, que corresponde al punto de aplicación de la altura reguladora.

La línea azul marca la rasante real del terreno.

EL TRUCO: Una Planta Sótano no cuenta para el cómputo del número máximo de plantas permitidas (un máximo de 2 plantas en este caso). Los metros construidos en una Planta Sótano no computan en la medición de la edificabilidad total permitida en la parcela.

El Arquitecto Municipal, que afirma la legalidad de esta planta sin dar razones para ello, dice en su informe que al denunciar este asunto se está “tratando de justificar lo injustificable a base de intentar menospreciar los criterios basados en la Normativa del Plan de Ordenación Municipal sin ningún tipo de criterio más que la intención clara de crear confusión”

(Abundando más en este tema, diremos que en otro artículo vamos a argumentar que esa línea verde está mal calculada en el proyecto. Legalmente debe quedar situada por debajo de lo que se indica, lo que agrava, aún más, esta irregularidad)

(Continuará...)