El informe del Arquitecto Urbanista (conclusiones)

El informe del Arquitecto Urbanista concluye de la siguientes manera:

"En definitiva, ninguna de las argumentaciones aportadas con la pretensión de que el Ayuntamiento anule la licencia concedida se ajusta a las ordenanzas de aplicación a este caso, habiéndose realizado pretendidas interpretaciones, gratuitas y claramente interesadas de las mismas"

Dos son los hechos que, sobre la marcha, llaman la atención enormemente:

El primero de ellos es el tono prepotente y desconsiderado que emplea el Arquitecto Urbanista a lo largo del informe. Esta manera de expresarse no es propia de quien ejerce una función pública y cobra un sueldo público.

El segundo es: ¿quien ha solicitado este informe y con que finalidad? Según consta al pie del informe, éste se dirige al "ILMO Sr. ALCALDE", por lo que se puede suponer quien lo ha solicitado. Pero..., ¿para que se solicita?; el informe fue realizado casi dos meses y medio después de que se adoptara el acuerdo de desestimar nuestra solicitud de anulación de licencia, por lo que no sirvió para tomar dicha decisión, y está fechado un día antes de la presentación del Recurso de Reposición contra dicho acuerdo, por lo que tampoco hubo intención de que sirviera para valorar las alegaciones que quedaron formuladas en dicho recurso.

El Arquitecto Urbanista tambien se expresaba así: "concluyéndose la completa falta de fundamento normativo-urbanístico del recurso citado y la gratuidad de su argumentación". Y resulta que en su informe no menciona un sólo artículo del P.G.O.U., ni aporta documentos gráficos (planos o fotografías) en los que basar sus afirmaciones. Es por ello por lo que le recomendamos, una vez más, la lectura de nuestras publicaciones.

Además, el Arquitecto Urbanista no recoge en su informe algunos de los incumplimientos denunciados, siendo éstos relevantes. ¿Piensa que no lo son, o   se ha descuidado?

Lo importante es ahora saber que este asunto se encuentra en el juzgado. Ya no está en manos de los técnicos municipales, ni de los políticos del Ayuntamiento, dictaminar si la obra para la que se ha otorgado licencia cumple o no con la legalidad vigente. 
Despues, también podrá saberse quien ha actuado correctamente y quien, en su caso, ha podido no hacerlo.

El informe del Arquitecto Urbanista (tercera parte)

"Apartado G): Incumplimiento supuesto del retranqueo obligatorio en fachada a fachada por existencia de un voladizo de 0,50 mts sobre este. Como en apartados anteriores se trata de una interpretación torcida de las ordenanzas; las cuales permiten este vuelo incluso en la planta baja, sobresaliendo de la línea de retranqueos definida por el área de movimiento de la edificación, como es el caso; toda vez que se trata de una edificación de tipología pareada que forma un edificio aislado en conjunto con el colindante medianero.

Tampoco tiene sentido vincular la altura de la primera planta con el vuelo según se pretende, ya que el punto de medición es el de la propia línea medianera entre las dos parcelas, que sería el centro aproximado de las dos fechadas pareadas unidas.

Apartado H): De contenido puramente declarativo."

Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "Se incumple el retranqueo frontal", de fecha 10 de abril de 2012. 

Como ya se dijo en dicho artículo, se ha utilizado la figura de "cuerpo volado" para volar todo el edificio, y esto es lo que el Arquitecto Urbanista está justificando en su informe. 

Pero si el Arquitecto Urbanista sabe que "los aleros quedan incluidos en la definición de cuerpos volados a efectos de determinación del vuelo máximo de los mismos", ¿por que no ha apreciado que éste sobresale y, por tanto, incumple la ordenanza?

Pero hay más sobre retranqueos. Al Arquitecto Urbanista hay que recordarle que tambien existen los retranqueos laterales. Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "Se incumple el retranqueo lateral", de fecha 6 de abril de 2012. 

¿Tampoco ha apreciado aquí incumplimiento el Arquitecto Urbanista?

¿Habrá que tener una formación urbanística muy sólida para poder decir que son otros los que hacen "una interpretación torcida de las ordenanzas"?

Otras cuestiones relevantes que el Arquitecto Urbanista no contempla en su informe:

• ¿Por que no menciona nada sobre la existencia de edificaciones no declaradas, a pesar de lo cual se concedió la licencia?
 Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "Edificaciones "desaparecidas" en la parcela", de fecha 24 de febrero de 2012.

¿Porque no se pronuncia sobre el cálculo de la altura reguladora? Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "¿Cómo se ha calculado la altura reguladora?...MAL", de fecha 15 de abril de 2012.

• ¿Por que no hace una valoración de la llamada "Planta Primera"? 
Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "¿Que es la llamada Planta Primera?", de fecha 24 de marzo de 2012.

El título de nuestro próximo artículo: "El informe del Arquitecto Urbanista (conclusiones)"

(Continuará...)

El informe del Arquitecto Urbanista (segunda parte)

"Apartado D): Cómputo de la edificabilidad. De acuerdo con las ordenanzas vigentes los sótanos pueden ocupar el 10% de la superficie de la parcela y no computan a efectos de edificabilidad. El recurrente niega artificialmente la condición de sótano a parte de lo proyectado y suma intencionadamente su superficie al cómputo de la edificabilidad, superando artificiosamente la cifra máxima. En ningún momento se demuestra incumplimiento: En el proyecto se encuentran sumados lo edificado preexistente y lo ampliado de 103,73 m2, obteniéndose un total computable de 330,99 m2 edificables.

Además de esto se da la circunstancia de que, aún incluyendo la planta de semisótano, el total resultante de 499,66 m2, quedaría muy por debajo de la edificabilidad máxima de la parcela, que sería de 614,40 m2." 

Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "Esto no es una Planta Sótano", de fecha 17 de marzo de 2011. En este artículo se recuerda que sólo los espacios resultantes por debajo del punto de aplicación de la altura reguladora pueden ser considerados sótanos, y esto lo sabe bien el Arquitecto Urbanista. Por tanto, esta planta debe formar parte del número máximo de plantas permitidas (que son dos) y debe computar su edificabilidad.

"Apartado E): Se proyecta una planta bajo cubierta fuera de la O.06. Falso: Se trata de un torreón de acceso a la cubierta plana de la ampliación, con alojamiento de instalaciones, en el que la mayor parte de la planta no es pisable"

Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestros artículos "La Planta Bajocubierta del proyecto", de fecha 28 de marzo de 2011, y "Seguimos con la llamada Planta Bajocubierta" de fecha 1 de abril de 2011. Como estamos seguros que los va a leer, si no los ha leído ya, no vamos a repetir lo que en ellos se dice; salvo una cosa: ¿Cómo es posible que se hable de planta bajo cubierta si ésta se encuentra situada por encima de la cubierta máxima permitida?

"Apartado F): El alegante suma la altura de la fachada lateral sin ajustarse a la ordenanza, incorporando gratuitamente el semisótano y el peto de la cubierta plana del edificio"

Invitamos al Arquitecto Urbanista a que vea nuestro artículo "El edificio supera la altura máxima permitida", de fecha 20 de marzo de 2011. El Arquitecto Urbanista sabe que la altura máxima del edificio se calcula midiendo la distancia vertical desde la cota de referencia de planta baja hasta la cara inferior del forjado o elemento inclinado que define la cubierta del edificio; por tanto no hay necesidad de incorporar nada gratuitamente.

El título de nuestro próximo artículo: "El informe del Arquitecto Urbanista (tercera parte)"

(Continuará...)

El Informe del Arquitecto Urbanista.

Informe del Arquitecto Urbanista, de fecha 14 de septiembre de 2001, que dirige al Ilmo. Sr. Alcalde.

En los próximos artículos vamos a conocer el contenido de este informe, que iremos reproduciendo, y haremos la valoración del mismo.

"INFORME: Vistos el escrito de referencia del interesado, así como los documentos de proyecto de la ampliación recurrida y sin perjuicio del informe emitido por el Arquitecto de Disciplina Urbanística; procede informar favorablemente lo actuado por el Ayuntamiento concediendo la licencia de obras a la amplicación de vivienda recurrida; concluyéndose la completa falta de fundamento normativo-urbanístico del recurso citado y la gratuidad de su argumentación, según se sigue a continuación, en relación a los distintos apartados del escrito:

Apartado A): Se relacionan los parámetros urbanísticos de aplicación, correspondientes a la Ordenanza 6, grado 2º, según se admite en el escrito; afirmándose a continuación, sin argumentación alguna, que "no son las que se aplican en el proyecto". Procede indicar que el proyecto cumple con la totalidad de dichos parámetros"

En relación con este apartado, cabe señalar que ha sido el propio Ayuntamiento el que ha planteado la duda de si es del Grado 2º de la Ordenanza 06 el que rige en esta parcela o si, por el contrario, es el Grado 3º, duda que todavía no ha quedado resuelta. Con todo, no es esta una cuestión principal y no forma parte de los graves incumplimientos que han sido denunciados y no han sido reconocidos por el Ayuntamiento, por lo que no cabe perder más tiempo en ello.

"Apartado B): Se argumenta que la ampliación constituye una nueva vivienda independiente, más que una ampliación propiamente dicha. Pues bien, se trata de una presunción no demostrable a la vista del proyecto que, de llegar a producirse, sería denunciable a posteriori y no en el momento actual; en el ámbio de una hipotética infracción por incumplimiento de las condiciones de la licencia y en expediente distinto"

En relación con este apartado, nos remitimos a nuestro artículo "Se amplía la vivienda o se están haciendo dos casas", de fecha 21 de febrero de 2011. Ahora bien, lo mejor sería comprobarlo cuanto antes sin esperar a que la obra se termine.

"Apartado C): Medición de alturas. No se aprecia en el proyecto incumplimiento de las ordenanzas a este respecto, lo que tampoco se documenta en ningún momento; ni resulta verosímil lo que se argumenta sobre la existencia de una tercera planta. El semisótano no constituye una planta baja según se pretende".

En relación con este apartado, nos remitimos a nuestros artículos que hacen referenca a los incumplimientos urbanísticos que reúne la obra, publicados desde el 13 de marzo al 15 de abril. ¿Es verdad lo que afirma el Arquitecto Urbanista, cuando dice que no se documenta en ningún momento los incumplimientos de las ordenanzas? ¿Lo deja él mejor documentado en su informe?

El título de nuestro próximo artículo: "El Informe del Arquitecto Urbanista (segunda parte)"

(Continuará...)

Los otros informes.

En el anunciado Encuentro Digital del Ayuntamiento de Guadalajara celebrado el pasado día 12 de marzo, a una pregunta formulada por un vecino sobre nuestro asunto, el Alcalde respondía diciendo que otros funcionarios municipales tambien habían valorado la obra y la licencia concedida.

No cabe ninguna duda que el Alcalde se refería al informe realizado por el Arquitecto Urbanista, de fecha 14 de septiembre de 2011, y al informe realizado por B.C.L. (No consta el cargo ocupado, aunque se presume que se redacta como informe jurídico), de fecha 15 de septiembre de 2011.

¿Para que han servido o sirven estos informes? 

Podemos decir que no han servido para tomar la decisión de desestimar nuestra solicitud de anulación de licencia, dado que esta decisión fue adoptada en  acuerdo de fecha 5 de julio de 2011, casi dos meses antes.

Tambien podemos decir que tampoco han servido para valorar las alegaciones que fueron formuladas en el Recurso de Reposición presentado el 15 de septiembre de 2011 (fecha que viene a coincidir con la de estos informes). Es decir, se redactan ambos informes en plazo de presentación del recurso, sin esperar a ver su contenido.

Tampoco consta en el expediente administrativo que estos funcionarios volvieran a emitir un nuevo informe en relación con la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición. 

Del informe redactado por B.C.L. no hay mucho que merezca la pena decir, salvo reseñar esta frase: "En cualquier caso, si entiende que la interpretación de la ordenanza por él realizada es más ajustada al planeamiento vigente que la derivada de los informes técnicos municipales dispone de la vía contencioso-administrativa para hacer valer sus derechos" 

A lo que cabe preguntarse:

¿Y el derecho a recurrir en reposición en vía administrativa? 

¿Hay que invitar al ciudadano a que acuda al Juzgado antes de que presente sus alegaciones y sean analizadas?

¿Es que las decisiones se toman por adelantado, o las tomadas nunca se rectifican?

El informe redactado por el Arquitecto Urbanista será analizado en los próximos artículos. 

(Continuará...)

¿Cómo se ha calculado la altura reguladora?...MAL

Para la medición de alturas en edificación unifamiliar y aislada rigen los criterios interpretativos incluidos en el apartado G) del artículo 76 del P.G.O.U. En dicho apartado se establece que el criterio de aplicación del punto de referencia de la altura reguladora "corresponderá al centro geométrico de la edificación".

El Arquitecto Municipal afirma en su informe que la medición de la altura reguladora se ha hecho en el proyecto en función de la aplicación de este criterio, incluso, menciona en su informe el texo completo de este apartado como confirmación de ello.

Sin embargo, cuando explica el procedimiento utilizado en el proyecto, y que él da por bueno, dice que la medición de la altura se ha realizado sobre el conjunto edificatorio, teniendo en cuenta el punto máximo y el punto mínimo del desnivel existente en la calle. Así se muestra en este plano del proyecto:

En color rojo queda señalada la cota cero calculada en el proyecto. Se calcula atendiendo al punto máximo y el punto mínimo del desnivel existente en la calle, marcados con circunferencias.

En color verde se señala donde, aproximadamente, correspondería situar dicha altura, partiendo del centro geométrico de la edificación.

Como puede comprobarse, el criterio utilizado no es el contemplado en el apartado G) del art. 76. Por el contrario, el criterio que se utiliza es el contemplado en el apartado D) del mismo artículo, pero que se refiere a "la medición de alturas en alineaciones con desnivel, en concreto, en los casos de desnivel en alineación a vial"

"Centro geométrico de la edificación": La edificación se refiere al nuevo cuerpo edificatorio que se plantea como ampliación, y nada tiene que ver lo construido anteriormente. Esto lo deja claro la Ordenanza 06 cuando define este tipo de obra como EDIFICIO NUEVO.

Además, no se trata de un caso de alineación a vial.

Lo informado por el Arquitecto Municipal forma parte de la resolución dictada por la Junta de Gobierno Local comunicada el 16 de agosto de 2011.

En la resolución de la Junta de Gobierno Local de fecha 7 de noviembre de 2011, que desestima el Recurso de Reposición presentado, no se indica nada a este respecto.

(Continuará...)

Se incumple el retranqueo frontal.

El alero del edificio sobresale de la línea máxima de fachada o de "vuelo".

La Ordenanza Nº 06 establece lo siguiente: "Retranqueo a fachada de la edificación aislada 2 m."

Asimismo, se permiten "vuelos y salientes". La Ordenanza Nº 06 establece un vuelo máximo de la línea de fachada de 0,5 m.

A este respecto, existe el art. 75.6. BALCONES, MIRADORES, CUERPOS VOLADOS CERRADOS. SALIENTES, del P.G.O.U. En este artículo queda establecido que: "Los aleros quedan incluidos en la definición de cuerpos volados a efectos de determinación del vuelo máximo de los mismos"

En color verde se marca la línea de 2 m. de retranqueo a fachada frontal.

En color rojo se marca el avance de 0,5 m. que correspondería a cuerpos volados.

Como puede comprobarse, se ha utilizado la figura de "cuerpo volado" para volar todo el edificio. Es decir, las denominadas en el proyecto "planta baja" y "planta primera" avanzan 0,5 m. con respecto a un plano paralelo a la alineación a la calle situado a una distancia de 2 m., quedando éstas a 1,5 m. de distancia.

Y, por si fuera poco, de la línea anterior de 1,5 m. sobresale el alero otros 0,5 m., aproximadamente.

En el escrito de contestación al Recurso de Reposición presentado, no se indica nada a este respecto.

El título de nuestro próximo artículo: ¿Cómo se ha calculado la altura reguladora?... MAL.

(Continuará...)

Se incumple el retranqueo lateral.

Parte de la estructura de la llamada Planta Sótano del edificio se encuentra dentro de la zona de retranqueo lateral.

La Ordenanza Nº 06 del P.G.O.U. establece esta norma: "Retranqueo lateral de la edificación asilada 3 m."

En el informe del Arquitecto Municipal, suscrito por la Junta de Gobierno Local en su resolución de fecha 5 de julio de 2011, se dice: "En este caso el sótano se retranquea 3 metros del lindero lateral.

Esta es una de las imágenes donde se aprecia que parte de la estructura de la llamada Planta Sótano se encuentra dentro de la zona de retranqueo lateral. 

Es fácil apreciar que se trata de un pilar y una viga, que se sitúan a 1,80 m. de la parcela colindante.

En la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición, dictada por la Junta de Gobierno Local el 24 de octubre de 2011, se afirma la existencia de estos elementos estructurales y su situación en la zona de retranqueo, pero no se reconoce el incumplimiento urbanístico que ello implica. (Ver resolución)

El título de nuestro próximo artículo: Se incumple el retranqueo frontal.

(Continuará...)

Seguimos con la llamada Planta Bajocubierta

Una Planta Bajocubierta que se encuentra una planta por encima de la propia cubierta.


En nuestro artículo anterior, en color rojo quedaba indicado el nivel más alto del espacio delimitado por la cubierta del edificio según el proyecto autorizado. Y en color verde, este mismo nivel teniendo en cuenta el apartado 4 del art. 77, es decir haciéndolo legalmente.  

(En el artículo anterior se explica cuál es el volumen edificable regulado por el citado art. 77)                     

                                                                                                                                

En el proyecto autorizado se dice que la construcción señalada con una fecha es la Planta Bajocubierta del edificio, es decir, que es una planta que se encuentra debajo de su cubierta. ¡No hay más de verlo!

En el informe del Arquitecto Municipal, suscrito por la Junta de Gobierto Local del Ayuntamiento, se dice: "Esta zona e independientemente de lo especificado en el párrafo anterior se encuentra dentro del volumen máximo edificable contemplado en el artículo 77 de la ordenanza"

En la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición se deja sin contestar todo lo planteado sobre este asunto. Sólo se hace alusión a la Planta Bajocubierta cuando se dice: "... el espacio bajo cubierta que, en este caso, es tan sólo la escalera de acceso a la cubierta plana planteada." 

En realidad, el edificio cuenta con 4 plantas, cuando el número máximo de plantas que pueden autorizarse es 2.

El título de nuestro próximo artículo: "Se incumple el retranqueo lateral"

(Continuará...)