Los otros informes.

En el anunciado Encuentro Digital del Ayuntamiento de Guadalajara celebrado el pasado día 12 de marzo, a una pregunta formulada por un vecino sobre nuestro asunto, el Alcalde respondía diciendo que otros funcionarios municipales tambien habían valorado la obra y la licencia concedida.

No cabe ninguna duda que el Alcalde se refería al informe realizado por el Arquitecto Urbanista, de fecha 14 de septiembre de 2011, y al informe realizado por B.C.L. (No consta el cargo ocupado, aunque se presume que se redacta como informe jurídico), de fecha 15 de septiembre de 2011.

¿Para que han servido o sirven estos informes? 

Podemos decir que no han servido para tomar la decisión de desestimar nuestra solicitud de anulación de licencia, dado que esta decisión fue adoptada en  acuerdo de fecha 5 de julio de 2011, casi dos meses antes.

Tambien podemos decir que tampoco han servido para valorar las alegaciones que fueron formuladas en el Recurso de Reposición presentado el 15 de septiembre de 2011 (fecha que viene a coincidir con la de estos informes). Es decir, se redactan ambos informes en plazo de presentación del recurso, sin esperar a ver su contenido.

Tampoco consta en el expediente administrativo que estos funcionarios volvieran a emitir un nuevo informe en relación con la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición. 

Del informe redactado por B.C.L. no hay mucho que merezca la pena decir, salvo reseñar esta frase: "En cualquier caso, si entiende que la interpretación de la ordenanza por él realizada es más ajustada al planeamiento vigente que la derivada de los informes técnicos municipales dispone de la vía contencioso-administrativa para hacer valer sus derechos" 

A lo que cabe preguntarse:

¿Y el derecho a recurrir en reposición en vía administrativa? 

¿Hay que invitar al ciudadano a que acuda al Juzgado antes de que presente sus alegaciones y sean analizadas?

¿Es que las decisiones se toman por adelantado, o las tomadas nunca se rectifican?

El informe redactado por el Arquitecto Urbanista será analizado en los próximos artículos. 

(Continuará...)

¿Cómo se ha calculado la altura reguladora?...MAL

Para la medición de alturas en edificación unifamiliar y aislada rigen los criterios interpretativos incluidos en el apartado G) del artículo 76 del P.G.O.U. En dicho apartado se establece que el criterio de aplicación del punto de referencia de la altura reguladora "corresponderá al centro geométrico de la edificación".

El Arquitecto Municipal afirma en su informe que la medición de la altura reguladora se ha hecho en el proyecto en función de la aplicación de este criterio, incluso, menciona en su informe el texo completo de este apartado como confirmación de ello.

Sin embargo, cuando explica el procedimiento utilizado en el proyecto, y que él da por bueno, dice que la medición de la altura se ha realizado sobre el conjunto edificatorio, teniendo en cuenta el punto máximo y el punto mínimo del desnivel existente en la calle. Así se muestra en este plano del proyecto:

En color rojo queda señalada la cota cero calculada en el proyecto. Se calcula atendiendo al punto máximo y el punto mínimo del desnivel existente en la calle, marcados con circunferencias.

En color verde se señala donde, aproximadamente, correspondería situar dicha altura, partiendo del centro geométrico de la edificación.

Como puede comprobarse, el criterio utilizado no es el contemplado en el apartado G) del art. 76. Por el contrario, el criterio que se utiliza es el contemplado en el apartado D) del mismo artículo, pero que se refiere a "la medición de alturas en alineaciones con desnivel, en concreto, en los casos de desnivel en alineación a vial"

"Centro geométrico de la edificación": La edificación se refiere al nuevo cuerpo edificatorio que se plantea como ampliación, y nada tiene que ver lo construido anteriormente. Esto lo deja claro la Ordenanza 06 cuando define este tipo de obra como EDIFICIO NUEVO.

Además, no se trata de un caso de alineación a vial.

Lo informado por el Arquitecto Municipal forma parte de la resolución dictada por la Junta de Gobierno Local comunicada el 16 de agosto de 2011.

En la resolución de la Junta de Gobierno Local de fecha 7 de noviembre de 2011, que desestima el Recurso de Reposición presentado, no se indica nada a este respecto.

(Continuará...)

Se incumple el retranqueo frontal.

El alero del edificio sobresale de la línea máxima de fachada o de "vuelo".

La Ordenanza Nº 06 establece lo siguiente: "Retranqueo a fachada de la edificación aislada 2 m."

Asimismo, se permiten "vuelos y salientes". La Ordenanza Nº 06 establece un vuelo máximo de la línea de fachada de 0,5 m.

A este respecto, existe el art. 75.6. BALCONES, MIRADORES, CUERPOS VOLADOS CERRADOS. SALIENTES, del P.G.O.U. En este artículo queda establecido que: "Los aleros quedan incluidos en la definición de cuerpos volados a efectos de determinación del vuelo máximo de los mismos"

En color verde se marca la línea de 2 m. de retranqueo a fachada frontal.

En color rojo se marca el avance de 0,5 m. que correspondería a cuerpos volados.

Como puede comprobarse, se ha utilizado la figura de "cuerpo volado" para volar todo el edificio. Es decir, las denominadas en el proyecto "planta baja" y "planta primera" avanzan 0,5 m. con respecto a un plano paralelo a la alineación a la calle situado a una distancia de 2 m., quedando éstas a 1,5 m. de distancia.

Y, por si fuera poco, de la línea anterior de 1,5 m. sobresale el alero otros 0,5 m., aproximadamente.

En el escrito de contestación al Recurso de Reposición presentado, no se indica nada a este respecto.

El título de nuestro próximo artículo: ¿Cómo se ha calculado la altura reguladora?... MAL.

(Continuará...)

Se incumple el retranqueo lateral.

Parte de la estructura de la llamada Planta Sótano del edificio se encuentra dentro de la zona de retranqueo lateral.

La Ordenanza Nº 06 del P.G.O.U. establece esta norma: "Retranqueo lateral de la edificación asilada 3 m."

En el informe del Arquitecto Municipal, suscrito por la Junta de Gobierno Local en su resolución de fecha 5 de julio de 2011, se dice: "En este caso el sótano se retranquea 3 metros del lindero lateral.

Esta es una de las imágenes donde se aprecia que parte de la estructura de la llamada Planta Sótano se encuentra dentro de la zona de retranqueo lateral. 

Es fácil apreciar que se trata de un pilar y una viga, que se sitúan a 1,80 m. de la parcela colindante.

En la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición, dictada por la Junta de Gobierno Local el 24 de octubre de 2011, se afirma la existencia de estos elementos estructurales y su situación en la zona de retranqueo, pero no se reconoce el incumplimiento urbanístico que ello implica. (Ver resolución)

El título de nuestro próximo artículo: Se incumple el retranqueo frontal.

(Continuará...)

Seguimos con la llamada Planta Bajocubierta

Una Planta Bajocubierta que se encuentra una planta por encima de la propia cubierta.


En nuestro artículo anterior, en color rojo quedaba indicado el nivel más alto del espacio delimitado por la cubierta del edificio según el proyecto autorizado. Y en color verde, este mismo nivel teniendo en cuenta el apartado 4 del art. 77, es decir haciéndolo legalmente.  

(En el artículo anterior se explica cuál es el volumen edificable regulado por el citado art. 77)                     

                                                                                                                                

En el proyecto autorizado se dice que la construcción señalada con una fecha es la Planta Bajocubierta del edificio, es decir, que es una planta que se encuentra debajo de su cubierta. ¡No hay más de verlo!

En el informe del Arquitecto Municipal, suscrito por la Junta de Gobierto Local del Ayuntamiento, se dice: "Esta zona e independientemente de lo especificado en el párrafo anterior se encuentra dentro del volumen máximo edificable contemplado en el artículo 77 de la ordenanza"

En la resolución desestimatoria del Recurso de Reposición se deja sin contestar todo lo planteado sobre este asunto. Sólo se hace alusión a la Planta Bajocubierta cuando se dice: "... el espacio bajo cubierta que, en este caso, es tan sólo la escalera de acceso a la cubierta plana planteada." 

En realidad, el edificio cuenta con 4 plantas, cuando el número máximo de plantas que pueden autorizarse es 2.

El título de nuestro próximo artículo: "Se incumple el retranqueo lateral"

(Continuará...)